Договоры продажи недвижимости и предприятия
Передача в составе предприятия долгов продавца, не указанных в договоре о продаже предприятия или в передаточном акте, дают покупателю право требовать уменьшения цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.
В остальном последствия передачи предприятия с недостатками его состава регулируют общие положения о купле-продаже. При этом свобода обращения к § 1 гл. 30 ГК здесь как будто бы ограничена вполне определенным указанием - какие именно общие правила подлежат применению. В самом деле законодатель ограничивается упоминанием только тех общих правил, которые посвящены: a) обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц и последствиям ее неисполнения; б) последствиям нарушения продавцом условий о количестве переданного товара; в) качеству товара и последствиям его нарушения продавцом; г) комплекту товаров. К тому же эти правила могут применяться, только если иное не вытекает из договора.
Между тем возможность применения к рассматриваемым отношениям положений § 1 гл. 30 ГК, не названных в п. 1 ст. 565 ГК, едва ли следует исключить в принципе. Прежде всего нельзя забывать о существовании более общего правила п. 5 ст. 454 ГК, которое в п. 1 ст. 565 ГК лишь конкретизируется на уровне отдельного вида договора купли-продажи. Кроме того, предположение об исчерпывающем перечне общих положений о купле-продаже, подлежащих применению к отношениям по продаже предприятий, чревато пробелом, а в результате - обращением все к тем же общим положениям, но уже в порядке аналогии закона.
Особое правило в ст. 565 ГК установлено на случай, если: a) недостатки предприятия существенны и б) продавец отвечает за эти недостатки. При наличии этих двух условий покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возврата исполненного сторонами. Существование в рамках ст. 565 ГК, с одной стороны, п. 2-4 с другой, - автономного п. 5 обеспечивает дифференциацию несущественных и существенных недостатков предприятия. Кроме того, п. 5 ст. 565 ГК, посвященный существенным недостаткам, как и ст. 557 ГК, исключает возможность предъявления покупателем требования о замене.
И последний пример. С особенностью предприятия как объекта гражданских прав непосредственно связано следующее правило. Две категории норм - a) общегражданские нормы о последствиях недействительности сделок и б) различные нормы об изменении или расторжении договора купли-продажи - при том условии, если они влекут возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или с обеих сторон договора продажи предприятия, имеют в рамках договора продажи предприятия ограниченное применение. Данные правила применяются здесь с оговоркой, т.е. не всегда, а только если их применение: a) существенно не нарушит прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя предприятия, а также других заинтересованных лиц; б) не вступит в противоречие с общественными интересами.
Таким образом, суду, прежде чем вынести решение о применении указанных последствий, надлежит исследовать вопрос о том, не пострадают ли в результате так или иначе связанные с продавцом и покупателем предприятия третьи лица, а также не будет ли это противоречить публичному порядку. При положительном решении любого из этих вопросов применять указанные общие последствия нельзя.