Элементы договора аренды
В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. По-видимому, есть основания распространить этот принцип и на иные случаи универсального правопреемства, в частности, на реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением, как это делается некоторыми авторами. В то же время возможна и другая точка зрения: само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды в случае смерти гражданина-арендатора в ст. 617 ГК и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя.
От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ст. 615 ГК к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду. В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.
Во-первых, к нему применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством.
Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В-третьих, ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
В-четвертых, исходя из известного принципа "никто не может передать больше прав, чем имеет сам" условия договора субаренды предопределены договором аренды.
По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможны только с согласия арендодателя. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п. 3 ст. 615 ГК. Представляется, что при этом нет оснований признавать заключенный с такими нарушениями договор аренды недействительным: досрочное расторжение договора аренды и так автоматически прекращает договор субаренды.