Элементы договора аренды

В ряде случаев размер арендной платы регулируется нормативно, причем в качестве как максимального, так и минимального. Например, арендная плата за пользование земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставляемыми для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта, не должна превышать ставку земельного налога на участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог. При сдаче же в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций ). Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. На наш взгляд, условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным, а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.

Важное значение имеет вопрос о возможности изменения размера арендной платы. В п. 3 ст. 614 ГК указано, что "если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества". Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос. Как можно удовлетворить этот интерес?

Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию! Перефразируя известное высказывание, остается только сказать, что "низы" не могут, а "верхи" не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 ст. 614 ГК.

Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 ст. 614 ГК с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой ). Несоответствие Гражданского кодекса Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели и при этом резко умаляет права частных лиц.