Дачная амнистия: законодательство и практика

Более года прошло с момент вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", получившего неформальное название "Закон о дачной амнистии". Данный нормативный акт имеет целью упростить оформление гражданами прав на земельные участки и на расположенные на них объекты недвижимости. И его актуальность в этом аспекте бесспорна. Общеизвестно, что на сегодняшний день в России теневой сектор недвижимости – такой недвижимости, права на которую не оформлены, слишком велик.

В первую очередь, следует отметить, что данным Законом были внесены изменения в ст. 222 ГК, определяющую правовой режим самовольной постройки. Следует учитывать, что существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексами РФ. Так, последний в ст. 222 относил возведенную без установленного правовыми актами разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также тот факт, что права третьих лиц не нарушены, были возложены на застройщика. В то же время новой редакцией Градостроительного кодекса РФ был установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Не вполне ясно, что имеется ввиду в указанием на признание права в ином порядке. Общеизвестно, что право может быть признано только решением суда. В литературе высказывается мнение, что в данном случае речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в этом порядке не признается право, а лишь регистрируется при наличии бесспорных оснований. И в этом случае речь не идет о самовольной постройке, право на которую не возникает. Если имеется ввиду тот многочисленный сектор индивидуального строительства, который в один миг стал легальным с вступлением в силу рассматриваемого закона, то речь не идет о признании права, в этом случае происходит обычный порядок государственной регистрации.