Договор об установлении сервитута
Нередко в доктрине гражданское и договорное право отождествляют. Ведь в своем регулировании гражданское право отдает приоритет договорному порядку установления правоотношений. Недаром практически целая часть Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) посвящена различным видам договоров. В ст. 274 ГК РФ закреплено правило о договорном порядке установления сервитута, между тем в ГК РФ не нашел своего отражения договор об установлении сервитута. Отсутствие законодательного закрепления подобного вида договора нередко приводит к наличию не только теоретических, но и практических споров и разногласий. Поэтому на практике оказывается проще установить сервитут в судебном порядке, нежели урегулировать разногласия в ординарном порядке.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом. В силу ст. 274 ГК РФ договор об установлении сервитута предусмотрен законом, однако в том же законе отсутствуют его основные характеристики. Этим предопределено исследование его сущности, связанной с субъектами данного договора, предметом, объектом, целями, существенными условий, содержанием договора.
Сервитут - один из древнейших правовых институтов, появившийся практически одновременно с возникновением частной собственности. Уже в древнем Риме основным предусматривался договорный порядок его установления. Договор предусматривался в качестве основания возникновения сервитута в Российской Империи. Однако этот договор имел обязательную нотариальную форму. Так, Положение о нотариальной части употребляло термин сервитут и указывало на его установление путем совершения крепостной (нотариальной) сделки . В начале XX в. проводилась серьезная работа по упорядочению и улучшению всего российского законодательства, в том числе и гражданского. В проекте гражданского уложения сервитуту было посвящено около сорока статей . Начиная с 1918 года институт сервитута, как и институт частной собственности, был забыт.
Однако история его осталась и сегодня является наглядным свидетельством того, что ведущим основанием возникновения сервитута является договор.
Согласно ст. 1 федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) сервитут определяется как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Стороны договора в доктрине именуются сервитутодатель и сервитуарий. Сервитутодатель – лицо, недвижимое имущество которого обременено сервитутом. Сервитутодатель – обязанная сторона в договоре. На нем лежит обязанность по предоставлению земельного участка (недвижимости) в пользование сервитуарию. Сервитутодателем может быть исключительно собственник недвижимости. И данное указание является весьма логичным. Ведь сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества (имущество, обремененное сервитутом), и никто другой не вправе решать за собственника вопрос об установлении сервитута (за исключением суда).