О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом
Если земельный участок предоставлен для строительства жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения. Использовать такой участок для коммерческих целей (в т.ч. для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть.
Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты .
Британцы не приемлют общую собственность, полагая, что у одного объекта может быть только один собственник. В связи с этим, часто возникают споры о том, кто из собственников двух домов, соединенных общей стеной, обязан содержать эту стену.
Особенностью британского законодательства, вытекающей из непринятия сособственности как института права, является также то, что оно позволяет в квартире выделить в натуре не только комнату, но и, например, ванну. Коридор может быть обременен (наложен сервитут) правом прохода к ванне и т.д.
В германской модели недвижимого имущества римский принцип “superficies solo cedit” получил наиболее полное воплощение. Единственным телесным объектом недвижимости является земельный участок. К недвижимости германское права приравнивает также права на недвижимость, которые именуются “юридическими земельными участками” и подчинены юридической конструкции вещи. К таковым относятся: 1) право поэтажной собственности; 2) право собственности на горнопромышленное предприятие; 3) наследственное право застройки; 4) право собственности на квартиру; 5) право собственности на здание - на территории бывшей ГДР независимое от права собственника земельного участка право собственности на здание (главная вещь) и право пользования земельным участком, на котором расположено здание (существенная составная часть) .
Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответствии с § 93 Гражданского уложения Германии от 24 августа 1896 г. (далее - ГГУ) вещи, которые не могут быть отделены, так что какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка, и не могут быть предметом отдельных прав. Существенными составными частями земельного участка являются строения. Вещи, которые включены в строение для его возведения, признаются существенными составными частями строения (абз. 2 § 94 ГГУ). Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. “Принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и т.п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь”.