О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом

Право собственности на жилое помещение возникает в силу договора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Согласно § 3 закона общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому совладельцу предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке. При этом индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой.

Индивидуальное право собственности на жилое помещение может возникнуть в результате раздела собственником земельного участка. В соответствии с § 8 закона на основании заявления в орган по регистрации земельных правоотношений собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке.

Таким образом, система прав на жилые помещения в многоквартирных домах построена в Германии по пути движения “от общего к частному”, что подтверждают и правила регистрации. Согласно § 7 закона отдельный лист поземельной книги составляется регистратором для каждой доли общей собственности. На нем должно регистрироваться индивидуальное право собственности, принадлежащее к доле в общей собственности, и как ограничение общей собственности предоставление индивидуальных прав собственности, принадлежащих к другим долям общей собственности.

Индивидуальное право собственности принадлежит (составная часть) праву общей долевой собственности на земельный участок.

Во французском праве земельный участок является главной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недвижимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственником земельного участка. К недвижимости французское гражданское право относит: 1) вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки и строения. Согласно ст. ст. 518, 519 Французского гражданского кодекса (далее – ФГУ) строениями считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т.п., а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения. 2) вещи, недвижимые в силу назначения. Это вещи, движимые по своей природе, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания и эксплуатации участка. 3) недвижимые бестелесные вещи. Это согласно ст. 526 ФГУ узуфрукты на недвижимость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.