О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом

Следует сказать о некоторой условности названия данной статьи. Оборот жилой недвижимости в зарубежных правопорядках напрямую связан и даже зависит от оборота земельных участков. В одних странах жилые дома являются юридическими частями земельных участков, в других рассматриваются как отдельные объекты недвижимого имущества, однако всегда следуют судьбе земельного участка. И в том, и в другом случае, оборот жилых домов без земельного участка невозможен. И этот практический вывод истории российский законодатель не должен забывать, ибо земля и есть исторически первая форма “жилища” человека. Сначала люди жили в “шалашах”, затем стали возводить на земельных участках дома, а впоследствии попытались “оторвать” свои жилые помещения (квартиры) непосредственно от земельных участков, надстраивая все новые этажи. И первые попытки сделали уже римляне. Из сказанного можно сделать лишь один вывод: изучение правового регулирования оборота жилых помещений невозможно в отрыве от правового регулирования оборота недвижимого имущества вообще, и земельных участков в частности.

Римское право недвижимостями считало земельные участки, недра земли и все, что создано чужим трудом на земле собственника. Земельный участок являлся главной (основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка. Поэтому дома и иные строения рассматривались также лишь как составные части земельного участка. Отчуждение домов и иных строений, как впрочем, и любых других составных частей подчинялось правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. “Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиции собственности, а с позиции владения”.

Разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество – так называемые сервитуты.

Особый интерес вызывает суперфиций – наследственное и отчуждаемое право длительного пользования строением, возведенным на чужой земле. Суперфиций возник как некое исключение из всеобъемлющего принципа: все, что возведено на чужой земле, принадлежит собственнику участка. Начиная с республиканской эпохи государство предоставляло частным лицам льготу административного характера, которая заключалась в праве строить на общественных землях и пользоваться возведенным зданием вечно или в течение определенного времени в обмен на уплату земельного налога. По аналогии сложились отношения по поводу частной земли. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли. В то же время только суперфициарий мог в течение срока действия договора пользоваться этим строением. Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, требовалась также передача постройки. Суперфициарий мог отчуждать свое право путем сделок, передавать по наследству. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника. Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту. Суперфиций прекращался по истечении срока, вследствие слияния прав, т.е. приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или собственником суперфиция и др. Являясь первоначально обычным обязательством (договором аренды), постепенно суперфиций приобретает характер вещного права, т.к. получает возможность защиты, в том числе, и от собственника.