Правовые проблемы договора дарения
При решении вопроса о том, как определить на будущее судьбу жилого дома, квартиры, иного недвижимого имущества (даже в тех случаях, когда стороны не пытаются друг друга обмануть), гражданам нужно учитывать и иные правовые моменты. Так, если мать – пожилой человек, ветеран труда и поэтому пользуется какими-то льготами (например, не платит налоги на недвижимость), то в случае переоформления права собственности её квартиры на дочь путем договора дарения одаряемая будет платить этот налог. С другой стороны, договор дарения иногда помогает исключить в будущем (после смерти дарителя) так называемых необходимых наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ), в тех случаях, когда собственник даримого имущества по каким-либо причинам не желает, чтобы после его смерти оно перешло к этим лицам.
Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи. Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т. е. по аналогии должен применяться п. 2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договор не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом в тех случаях, когда обеими сторонами не являются коммерческие организации) по аналогии должны соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т. е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая тоже должна здесь применяться по аналогии.
С существенным расширением круга возможных объектов и субъектов договора дарения, с допущением, наряду с традиционным реальным, консенсуального договора дарения, с установлением ограничений и запрещений дарения по признакам, относящимся к объекту и субъектному составу договора, ГК РФ соответственно увеличил количество и разнообразие санкций на случай несоблюдения требований закона или нарушения норм морали, с которыми договор дарения связан более тесно, чем любой иной гражданско-правовой договор. При этом некоторые из таких санкций впервые предусмотрены отечественным законодательством и требуют научного осмысления и единообразного толкования при их применении в судебной практике. Одной из таких санкций, впервые предусмотренной в отечественном гражданском законодательстве, является отмена дарения.