Раздел жилого помещения как основание изменения договора социального найма

В следующем Обзоре (за 4 квартал 2005г.) Красноярский краевой суд также положительно решает вопрос о возможности раздела жилой площади, правда, с иной аргументацией. Суд отмечает, что новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005г. не регулирует отношения граждан по разделу занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения и считает, что дееспособный член семьи нанимателя либо сам наниматель вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма. Обосновывается это тем, что ЖК РФ называет изменение жилищного правоотношения в числе иных способов защиты жилищных прав (ст.11 ЖК РФ) и прямо не запрещает раздел жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно положениям ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности, бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют равные с нанимателем права. Кроме того, ст. 62 ЖК РФ называет в качестве предмета договора социального найма жилое помещение – жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. Ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям также комнату в квартире.

Как отмечает суд, действующий Жилищный кодекс РФ (ст.7) допускает возможность применения жилищного законодательства по аналогии. Поскольку вопрос об изменении договора социального найма и заключении отдельных договоров социального найма нанимателем и членами его семьи Жилищным кодексом не урегулирован, то следует применять по аналогии закона ст.127 ЖК РФ. В соответствии с положениями названной статьи допускается раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение.

Таким образом, изолированная комната в квартире может быть предметом отдельного договора социального найма, а дееспособные члены семьи нанимателя и бывшие члены его семьи, наделенные равными с нанимателем правами, вправе требовать заключения с ними отдельного договора жилищного найма в отношении изолированного жилого помещения. При этом удовлетворение требований дееспособных членов семьи нанимателя и бывших членов его семьи о заключении отдельных договоров жилищного найма возможно в исключительных случаях, учитывая все заслуживающие внимания обстоятельства.

Подобные рассуждения находят свое подтверждение в законодательстве и научных воззрениях. Так, ч.4 ст.69 ЖК РФ, признавая за бывшим членом семьи нанимателя права, какие имеет наниматель и члены его семьи, определяет его самостоятельную ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Эти обязательства, очевидно, заключаются в своевременном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В конструкции солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, появляется самостоятельная ответственность (обязательство) бывшего члена семьи нанимателя.