Договор об установлении сервитута

Сервитуарий – лицо в интересах, которого устанавливается сервитут. В нормах земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) этот субъект именуется обладателем сервитута. Что касается господствующей недвижимости, то есть недвижимости, в отношении которой установлен сервитут, то согласно п. 4 ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Здесь согласие собственника данной недвижимости не обязательно. Таким образом, сервитуарием выступает как собственник господствующей недвижимости, так и иное лицо, которому данная недвижимость предоставлена собственником во владение или пользование, на указанных выше правах.

Договор об установлении сервитута должен определять вид сервитута, права и обязанности сторон, объем правомочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута. Интересным представляется вопрос об установлении сервитута при нахождении служащей вещи в аренде. Некоторые авторы предлагают включить арендатора в договор об установлении сервитута в качестве третей стороны данного соглашения . На наш взгляд, необходимость в такого рода дополнениях договора отсутствует. По договору аренды арендатору предоставляется право владения и пользования. Право распоряжения в полном объеме остается за собственником. Конечно, собственнику необходимо учитывать интересы арендатора, тем более, что закон обязывает арендодателя предупреждать арендатора о всех правах третьих лиц. Однако данная обязанность существует лишь в форме предупреждения, а не получения согласия. Следовательно, при установлении сервитута собственнику служащей недвижимости - сервитутодателю необходимо письменно уведомить арендатора о возникновении данного права. Все возникающие по этому поводу вопросы у арендатора следует разрешать в рамках арендных правоотношений.

Исходя из общих положений ГК РФ о форме сделки, можно сделать вывод, что для договора об установлении сервитута предусмотрена простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Некоторые цивилисты предлагают ввести обязательную нотариальную форму для данного договора . Однако, на наш взгляд, это лишь больше усложнит практическое использование сервитута. Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации не подлежит. Регистрации подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 131 ГК РФ, а в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья Закона о государственной регистрации (ст. 27), посвященная порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.