Право частной собственности граждан на отдельные объекты
Не вызывает проблем определение жилого дома как объекта права собственности. К нему законодатель относит индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Сложнее обстоит вопрос с определением таких объектов права собственности, как квартира, часть дома и часть квартиры, комната. Проблему вызывает определение границ названных объектов. Е.А. Сухановым правомерно поставлен вопрос "собственником чего я становлюсь?", когда речь идет о приватизации квартиры или комнаты. Где ее конкретные границы? Так, п. 3 ст. 15 ЖК определяет квартиру как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме согласно действующему законодательству принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которая всегда следует судьбе квартиры. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционален размеру общей площади указанного помещения. В состав доли на праве общей долевой собственности входят вспомогательные жилые помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Однако законодательные предписания об автоматическом возникновении права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не могут быть реализованы на практике. Для возникновения такого права общему имуществу многоквартирного дома, как составной части недвижимого имущества, необходимо придать легальный правовой характер. А это можно сделать путем признания всего жилого дома объектом права собственности с соблюдением процедуры государственной регистрации.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Отнесение комнаты к самостоятельному объекту права собственности нельзя признать прогрессивной мерой, так как комната не может в полной мере удовлетворять интересы проживающих в ней граждан.
В качестве объекта права собственности выступают комнаты в коммунальных квартирах. ЖК предусматривает право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире у других собственников в квартире. Причем вместе с комнатой к новому собственнику переходят доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Названные доли выделу в натуре не подлежат, следовательно, отдельно от комнаты не отчуждаются. Собственники комнат несут бремя их содержания с учетом долей в праве общей собственности.