Жилищное право

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины. Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования...

Подробнее:

Земельное право

Земельное право — самостоятельная отрасль российского права. Оно призвано регулировать особую сферу общественных отношений по поводу земли. Земля — первоначальный источник...

Подробнее:

Экологическое право

Одним из основных принципов охраны окружающей среды является ее надлежащее правовое обеспечение. Оно и обусловливает возникновение экологического права...

Подробнее:

Элементы договора аренды

Если фигура арендодателя обособлена специальной ст. 608 ГК, то отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе не содержится. Видимо, это связанно с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Лишь в отдельных случаях арендатор должен быть специальным субъектом или во всяком случае выполнить требования, установленные законодательством.

Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора.

Перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь "собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением". В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды. Следует также подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда вытекает более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора.

Навигация по сайту

Популярные новости

  • 25-09-2022Ирина Шиткина рассказала о поправках, которые предлагается внести в часть первую Гражданского кодекса. В настоящее время...
    Подробнее...
  • 23-09-202228 июня состоялась встреча руководителей Федеральной палаты адвокатов РФ Е.В. Семеняко и Ю.С. Пилипенко с руководителем Росрегистрации...
    Подробнее...
  • 21-09-2022С докладом выступил председатель комиссии Общественной палаты по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов...
    Подробнее...

Опрос на сайте

Интересуетесь ли Вы изменениями в действующем законодательстве?
  •  Да интересуюсь
  •  Нет, не интересуюсь
  •  Нет времени на это
  •  Иногда бывает
  •  Зачем это нужно