Основания возникновения жилищных правоотношений

Как уже отмечалось, с введением в действие нового ЖК государство фактически отказалось от предоставления бесплатного жилья всем нуждающимся, сохранив право на получение такого жилья только за малоимущими гражданами. Правовой режим жилья, которое будет предоставляться по договорам социального найма малоимущим гражданам, является более жестким, чем тот, который применялся к жилой площади государственного и муниципального фондов, предоставлявшейся на основании ранее действовавшего законодательства. Запрет на приватизацию жилья - лишь одно из конкретных проявлений нового правового режима жилой площади социального использования. Граждане, которым будет предоставляться такое жилье, заранее ставятся в известность о том, что данное жилье не может перейти им в собственность. Как представляется, никакого ущемления их жилищных прав по сравнению с другими категориями граждан при этом не происходит.

Иное дело граждане, которые получили жилье, по-прежнему относящееся к государственному и муниципальному жилищным фондам, до 1 марта 2005 г. Намеченное лишение их с 1 марта 2010 г. права на приватизацию занимаемого жилья ставит их на самом деле в неравное положение по сравнению с теми, кто получил жилье на таких же основаниях, что и они, но по разным причинам не воспользовался правом на приватизацию. Данное положение закона, вопреки мнению Конституционного Суда РФ, действительно противоречит Конституции РФ.

Выше отмечалось, что при составлении проекта ЖК эта категория граждан оказалась вообще проигнорированной. Идеологи проекта ЖК исходили из того, что жилье может быть либо частным, либо государственным или муниципальным. При этом государственное и муниципальное жилье может находиться в пользовании граждан только на основании договоров социального найма. Чтобы достичь данной цели, на наш взгляд, и было объявлено об окончании приватизации жилья.

Представляется, что до полной отмены приватизации государственного жилья, предоставленного до 1 марта 2005 г., дело все же дойдет. Это будет не только справедливым, но и разумным. В самом деле каких-либо объективных предпосылок к отмене приватизации такого жилья не существует, если, разумеется, не считать таковыми теоретические модели жилищного найма разработчиков проекта ЖК, которые не вполне согласуются с реальной жизнью. Как бы то ни было, законодателю еще придется определиться с правовым режимом той части государственного фонда, который был предоставлен гражданам до 1 марта 2005 г. и не был ими приватизирован. Пока же ЖК существование такой жилой площади просто игнорирует.

Возникновение права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Новый ЖК посвящает целую главу общему имуществу собственников в многоквартирном доме. По сути дела, правила данной главы дублируют нормы гл. 18 ГК, посвященной праву собственности на жилое помещение.

Как известно, гл. 18 появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута права собственности на жилые помещения.