Основания возникновения жилищных правоотношений

Иными словами, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения. Если многоквартирный дом не оформлен в качестве кондоминиума, беспредметен сам вопрос об общей долевой собственности собственников отдельных помещений на общее имущество в этом доме, поскольку элементарно не определено, что же представляет собой данный комплекс недвижимого имущества. Для этого, по крайней мере, должны быть проведены техническая инвентаризация и техническая паспортизация жилого дома, о необходимости которой упоминается в п. 5 ст. 19 ЖК.

Создать кондоминиум, равно, как и преобразовать любой многоквартирный дом, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, в кондоминиум, может в принципе любое заинтересованное лицо из числа сособственников имущества дома, которое возьмет на себя бремя забот и расходов по оформлению кондоминиума как самостоятельного объекта недвижимости.

Таким образом, соответствующие нормы ЖК и ГК не следует понимать слишком буквально, поскольку ими закреплена лишь потенциальная возможность каждого собственника квартиры в многоквартирном доме стать также обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома, если последний в установленном законом порядке станет кондоминиумом. Автоматически же, т.е. сразу при появлении в доме нескольких собственников отдельных жилых помещений, этого не происходит.

Вместе с тем нельзя не отметить, что судебная практика последних лет нередко идет по пути некритического восприятия содержания закона, понимая его буквально, с чем трудно согласиться. Однако наиболее странным и ненормальным является непоследовательный подход судебной практики к решению, в сущности, однотипных вопросов, касающихся порядка и условий использования разных элементов общего имущества жилого дома.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В литературе и в судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений и потому всегда разделяет их судьбу.

Данное объяснение поверхностно и может быть признано не иначе как недоразумением. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение носит строго императивный характер.