Основания возникновения жилищных правоотношений
В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.
Вместе с тем правила ЖК об общей собственности в многоквартирном доме страдают тем же недостатком, что и нормы гл. 18 ГК, а именно: выдают желаемое за действительное, будто собственники квартир в многоквартирном доме автоматически стали собственниками и общего имущества в доме.
Так, ст. 36 ЖК, как и ст. 290 ГК, провозглашает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а далее следует перечисление примерных видов этого общего имущества - лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы и проч., заканчивая земельным участком, на котором расположен дом.
Указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в доме. Между тем в действительности этого произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.
Так, в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Более детально это положение отражено в Законе о государственной регистрации. Хотя действующее законодательство и не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество, само это право на общее имущество в многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум.
Хотя, как отмечалось ранее, термин "кондоминиум" исчез из законодательства, само обозначаемое им явление в виде единого комплекса имущества, в котором отдельные части принадлежат разным лицам, а другие находятся в их общей собственности, никуда не делось. Но считать кондоминиумом любой многоквартирный жилой дом, как это нередко предлагается в литературе, означает не только выдачу желаемого за действительное, но и вступление в прямое противоречие с требованиями законодательства. Любой такой дом может стать кондоминиумом, но для того необходимо проделать работу по инвентаризации его имущества, составлению необходимых планов, определению границ земельного участка и т.п. Данное требование прямо следует из Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.